國(guó)際投資者今年成為商業(yè)房地產(chǎn)的凈賣家，這是自2012年以來的首次。沒有一個(gè)國(guó)家能夠應(yīng)對(duì)這一變化，而是購(gòu)買的小幅回調(diào)改變了投資方程式。

根據(jù)Real Capital Analytics的一份新報(bào)告，投資者在2019年上半年進(jìn)行的直接收購(gòu)總額為213億美元，但售價(jià)略高于214億美元。

“美國(guó)的價(jià)格處于歷史最高水平。我們的資本化率處于歷史最低水平。從表面上看，投資者很難投資到美國(guó)工作。收益機(jī)會(huì)不是幾年前的情況，“Real Capital Analytics高級(jí)副總裁Jim Costello說。黑石集團(tuán)以187億美元的價(jià)格從總部位于新加坡的GLP購(gòu)買美國(guó)倉(cāng)庫(kù)物業(yè)

僅在第二季度，收購(gòu)比一年前下降了37%。這部分是由于去年關(guān)閉的一些非常大的交易，所以與今年的比較是由此扭曲的。當(dāng)國(guó)際投資者在美國(guó)購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，他們通常需要投入大量資金才能立即投入運(yùn)營(yíng)，以提高運(yùn)營(yíng)效率。巨大的銷售也是如此。

科斯特洛補(bǔ)充說：“當(dāng)Blackstone宣布收購(gòu)GLP時(shí)，我們將看到下半年跨境投資者的大量?jī)糍u出。”

雖然投資者仍然活躍，但對(duì)沖市場(chǎng)中的所有風(fēng)險(xiǎn)，特別是貨幣匯率和利率波動(dòng)，變得更加困難。今年到目前為止他們的購(gòu)買量較少，但他們的銷量也減少了。

“如果我現(xiàn)在有一個(gè)好的現(xiàn)金流動(dòng)資產(chǎn)，而且我知道這是一個(gè)魔鬼，而不是世界的不確定性，當(dāng)你有太多的不確定性增加時(shí)，你不確定接下來會(huì)發(fā)生什么經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)持你知道的魔鬼，而不是出售物業(yè)，然后如何重新部署現(xiàn)金?這是投資者目前面臨的真正挑戰(zhàn)?？扑固芈逭f，當(dāng)他們擁有現(xiàn)金流動(dòng)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)時(shí)，沒有更好的選擇。

在去年大力推動(dòng)零售業(yè)之后，投資者正在增加辦公室和公寓部門的支出。他們將更多資金投入紐約市區(qū);波士頓;西雅圖;和拉斯維加斯，但減少進(jìn)入洛杉磯;鳳凰;加利福尼亞州圣何塞;根據(jù)Real Capital報(bào)告，華盛頓特區(qū)。

加拿大，德國(guó)和新加坡是美元商品房的最大買家。雖然加拿大和德國(guó)每年增加投資，但新加坡的投資下降了55%。

中國(guó)是一個(gè)小得多的投資者，但其美元數(shù)量下跌了74%。這是由于過去一年政府對(duì)資本的限制更為嚴(yán)格。在其他地方，中東地區(qū)的投資者在美國(guó)公寓市場(chǎng)上已經(jīng)大幅增加，由于油價(jià)波動(dòng)，這可能是一次安全飛行。

最近的利率下降尚未發(fā)揮作用，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)交易可能需要20至30周才能完成，而利率在過去幾個(gè)月才開始急劇下降。

“所以在尾隨的基礎(chǔ)上，我們有一條管道已經(jīng)有點(diǎn)關(guān)閉，”科斯特洛說。